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40년 가까운‘사회적 합의’산물
여권에서‘장기보유특별공제(장특공제) 폐지’를 시사하는 움직임이 이어지면서 부동산 시장에 파장이 계속 이어지고 있다.10년 이상 집 한 채를 보유해 온 1주택자들 사이에서 “성실히 세금 내며 살아온 중산층에게 세금 폭탄을 투하하려 한다”는 불안이 커지는 중이다.전문가들은 장특공제가 1989년 시행된 이래 보수와 진보 정권을 막론하고‘투기 근절 및 장기 보유자 보호’라는 사회적 합의 아래 유지되어 온 제도인데,숙의 없는 폐지나 제도의 급격한 축소는 부작용을 낳을 것이라 우려한다.

그래픽=김현국

노태우 정부가 1989년 장기 보유자에게 최대 공제율 30%(10년 이상)를 적용하기로 한 게 이 제도의 시작이었다.당시 정부는 주택‘장기 보유’를 유도하기 위해,챔스 보는 곳주택 거래 때 물가가 오르면서 생긴‘허구적 이익(가짜 이익)’을 양도소득에서 배제하는 걸 목표로 했다.특히 집주인이 이 제도의 혜택을 받으려고 주택을 장기 보유하면 전·월세 시장에서 임대인이 자주 바뀌지 않아 임차인의 안정적인 거주가 가능해지는 부수적 효과도 기대했다.

장특공제로 1주택자 세 부담을 줄여주자는 것은 2000년대 후반 여야의 공통된 생각이기도 했다.2008년 여야 합의로 1주택자에 대한 공제율을 최대 80%까지 상향하는 개정이 이뤄진 것이다.당시 야당(대통합민주신당) 김진표 의원이 주도했다.글로벌 금융 위기 직후 부동산 시장 침체로 거래 절벽이 이어지자,1주택 장기 보유자의 세 부담을 줄여줘 거래를 늘리는 게 목표였다.“진보와 보수가 중산층 주거 안정을 위해 머리를 맞댄 결과물”이라는 평가가 나왔다.

장특공제가 지금의 구조가 된 것은 2019년이었다.당시 문재인 정부는 서울 강남 등의 집값 급등을 잡으려 2020년 법을 개정해 2021년부터‘실거주 요건’을 결합했다.최고 80% 공제율은 유지하되 보유 기간에 따라 최고 40%(10년 이상),거주 기간에 따라 최고 40%(10년 이상)로 나눈 것이다.집값 급등 원인으로 지목된‘갭 투자’를 막기 위해‘거주’를 강조했지만,챔스 보는 곳장기 보유 자체를‘불로소득’으로 보고 공제 자체를 폐지하려는 시도는 없었다.


전문가들은 장특공제가 지난 38년간‘중산층의 노후 자산 보호’와‘부동산 시장 안정’이라는 두 축을 지탱해 온 제도라고 본다.갑작스럽게 제도가 폐지되면 세금 부담뿐 아니라,집주인들이 증여에 나서면서 거래가 위축돼 집값이 오를 수 있다는 지적도 있다.김인만 부동산경제연구소장은 “짧은 기간에 사고팔고 반복하면 시장 교란이 발생할 수 있어 1~2년 단기 보유에 높은 세율을 적용해온 것”이라며 “장기 보유는 투기가 아니다”라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1주택자가 자기 집을 팔고 다른 집을 사서 이사 가는 경우는 차익을 고스란히 손에 쥐기보다 더 좋은 집으로 가는 경우가 많은데 이때 취득세나 이사 비용이 또 발생한다”면서 “결국 물가 상승 및 그간의 주택 가격 급등에 따른 양도세 부담을 줄여주지 않으면 거래에 따르는 비용이 너무 커져서 주택 거래가 크게 줄어들게 될 것”이라고 했다.


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